Τα σημάδια υποδηλώνουν επιβράδυνση στην αγορά κατοικίας—Επιτέλους

Τα σημάδια υποδηλώνουν επιβράδυνση στην αγορά κατοικίας—Επιτέλους

19 Μαΐου, 2022 0 By admin

Jσχεδόν όλοι συμφωνούν ότι ο λόγος που οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 34% τα τελευταία δύο χρόνια είναι ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση για στέγαση, αλλά όχι αρκετή προσφορά.

Ωστόσο, οι ΗΠΑ ενδέχεται να βρίσκονται σε μια κρίσιμη καμπή, στην οποία πολλά ακίνητα βγαίνουν στην αγορά, όπως λένε οι αναλυτές. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές θα μπορούσαν να ισοπεδωθούν—και, ανάλογα με τα δημογραφικά στοιχεία, ακόμη και να αρχίσουν να μειώνονται.

Σίγουρα, οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται. Η διάμεση τιμή πώλησης υφιστάμενων κατοικιών έφτασε στο ιστορικό υψηλό όλων των εποχών τον Απρίλιο των 391.200 δολαρίων, αυξημένη κατά 14,8% σε σχέση με ένα χρόνο πριν, σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιεύθηκαν στις 19 Μαΐου από την Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR).

Διαβάστε περισσότερα: Γιατί το Phoenix—από όλα τα μέρη—έχει τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ

Ωστόσο, άλλα σημάδια δείχνουν ότι ο ιλιγγιώδης ρυθμός της αυξανόμενης ζήτησης για κατοικίες μπορεί να επιβραδύνεται, αφού το κόστος μιας μηνιαίας πληρωμής στεγαστικού δανείου για ένα σπίτι στη μέση τιμή εκτινάχθηκε κατά 27% από ένα χρόνο πριν, μετά την αύξηση των επιτοκίων από την Federal Reserve τον Μάρτιο και τον Μάιο. . Οι υφιστάμενες πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν για τρίτο συνεχόμενο μήνα τον Απρίλιο, με πτώση 2,4%, σύμφωνα με το NAR. Η μεσιτεία ακινήτων Redfin λέει ότι τον Απρίλιο, μόλις το 60,7% των προσφορών κατοικίας που γράφτηκαν από τους αντιπροσώπους της αντιμετώπισαν ανταγωνιστικές προσφορές, σε σύγκριση με 63,4% έναν μήνα νωρίτερα και 67,4% ένα χρόνο πριν. Μια έρευνα από την Εθνική Ένωση Κατασκευαστών Κατοικιών έδειξε ότι η εμπιστοσύνη των κατασκευαστών στην αγορά νεόδμητων μονοκατοικιών έπεσε σε χαμηλότερη ανάγνωση από τον Ιούνιο του 2020. Και το Γραφείο Απογραφής δήλωσε στις 17 Μαΐου ότι ο αριθμός των αδειών που εκδόθηκαν για νέες μονοκατοικίες μειώθηκε κατά 4,6% τον Απρίλιο σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα.

Η επιβράδυνση της ζήτησης έρχεται καθώς η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ βλέπει επιτέλους ένα κύμα νεόδμητων ακινήτων, μετά από πάνω από μια δεκαετία προσοχής από τους κατασκευαστές κατοικιών, που πλήττονται από τη Μεγάλη Ύφεση. Η κυβέρνηση Μπάιντεν προβλέπει ότι θα υπάρξουν περισσότερες μονάδες που θα ολοκληρωθούν φέτος από κάθε άλλη χρονιά από το 2006. Υπήρξε ένας αριθμός ρεκόρ μονάδων για μια οικογένεια υπό κατασκευή τον Απρίλιο—815.000—το μεγαλύτερο μέρος από τον Νοέμβριο του 2006. Αυτή τη στιγμή υπάρχουν 826.000 πολυκατοικίες μονάδες υπό κατασκευή, το υψηλότερο επίπεδο από το 1974, σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής.

«Υπάρχει ένας τεράστιος αριθμός κατοικιών υπό κατασκευή», λέει ο Bill McBride, ο συγγραφέας του ιστολογίου Υπολογισμένος κίνδυνος, ο οποίος το 2005 προέβλεψε σωστά τη φούσκα των ακινήτων και έκτοτε έχει γίνει μια από τις πιο αξιόπιστες πηγές ανάλυσης της στεγαστικής αγοράς. Ο McBride λέει ότι η αύξηση των τιμών των κατοικιών θα επιβραδυνθεί και μπορεί να ισοπεδωθεί μέχρι το τέλος του έτους, καθώς η ζήτηση μειώνεται και περισσότερη προσφορά έρχεται στην αγορά. Αυτήν τη στιγμή υπάρχει περίπου δύο μήνες προμήθειας κατοικιών στην αγορά στις ΗΠΑ, που σημαίνει ότι θα χρειαστούν δύο μήνες για να πουληθούν όλα τα διαθέσιμα σπίτια, δεδομένων των τρεχουσών συνθηκών, αλλά ο McBride προβλέπει ότι οι τιμές θα σταματήσουν εάν αυτό το ποσό φτάσει περίπου τους έξι μήνες .

Ορισμένες από αυτές τις ολοκληρώσεις έχουν καθυστερήσει λόγω ζητημάτων της εφοδιαστικής αλυσίδας που επί του παρόντος βρίσκονται υπό επίλυση. Επιπλέον, περισσότερες οικιστικές μονάδες βρίσκονται υπό κατασκευή καθώς οι προοδευτικές πόλεις και πολιτείες χαλαρώνουν τους περιορισμούς στην οικοδόμηση για την αντιμετώπιση της κρίσης της οικονομικής προσιτότητας.

Η Καλιφόρνια, για παράδειγμα, έχει ουσιαστικά απαγορεύσει τη χωροθέτηση μεμονωμένων οικογενειών και διευκόλυνε τις πόλεις να προσθέσουν πολυκατοικίες. Αν και αυτά τα μέτρα τέθηκαν σε ισχύ τον Νοέμβριο, θα μπορούσαν να αρχίσουν να εμφανίζονται σιγά σιγά σε ορισμένες γειτονιές καθώς οι υπάρχοντες ιδιοκτήτες κατοικιών χτίζουν βοηθητικές μονάδες κατοικίας (ADU) στις αυλές τους για να αυξήσουν την προσφορά. Το Όρεγκον ουσιαστικά απαλλάχθηκε από τη χωροθέτηση μιας οικογένειας το 2019 και ένας παρόμοιος νόμος προχωρά στο Μέιν. Τα κράτη και οι πόλεις καταργούν επίσης τις απαιτήσεις ότι τα σπίτια είναι χτισμένα με θέσεις στάθμευσης, γεγονός που επιτρέπει επίσης αυξημένη πυκνότητα ακινήτων.

Είμαστε σε φούσκα κατοικίας;

Όπως οι περισσότεροι αναλυτές, ο McBride λέει ότι δεν βρισκόμαστε σε φούσκα – τα πρότυπα δανεισμού είναι διαφορετικά, για ένα πράγμα. Παρομοιάζει την τρέχουσα περίοδο με τις αρχές της δεκαετίας του 1980, όταν τα επιτόκια εκτινάχθηκαν και οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν, όταν προσαρμόστηκαν για τον πληθωρισμό. Το πιο πιθανό σενάριο σήμερα, λέει, είναι το ίδιο – οι τιμές των κατοικιών θα μείνουν στάσιμες σε σημερινά δολάρια, αλλά αυτό σημαίνει ότι στην πραγματικότητα ολισθαίνουν λίγο όταν προσαρμοστούν για τον πληθωρισμό.

Τα υψηλότερα επιτόκια δεν είναι ο μόνος λόγος που η ζήτηση μειώνεται. Ο McBride προέβλεψε το 2015 ότι στη δεκαετία του 2020 θα σημειωθεί μεγάλη ώθηση στη ζήτηση καθώς μια μεγάλη ομάδα Αμερικανών μετακινήθηκε στην ηλικιακή ομάδα 30 έως 39 ετών, μια κορυφαία ηλικία αγοράς σπιτιού. Ωστόσο, τα δεδομένα της απογραφής δείχνουν ότι υπάρχουν λιγότερα άτομα σε αυτήν την ηλικιακή ομάδα από ό,τι είχε εκτιμηθεί προηγουμένως, πιθανώς λόγω υπερβολικών θανάτων που αποδίδονται τόσο στην επιδημία οπιοειδών όσο και στην πανδημία του COVID-19. «Τα δημογραφικά στοιχεία είναι σταθερά», λέει ο McBride, «αλλά δεν είναι τόσο καλά όσο πιστεύαμε αρχικά και δεν ξέρουμε πόσο χειρότερα είναι».

Το αν οι εταιρείες συνεχίσουν να επιτρέπουν στους υπαλλήλους τους να εργάζονται εξ αποστάσεως θα επηρεάσει επίσης την περιφερειακή προσφορά και ζήτηση. ΕΝΑ πρόσφατα δημοσιευμένη μελέτη λέει ότι η εξ αποστάσεως εργασία αντιπροσωπεύει το ήμισυ της αύξησης των τιμών των κατοικιών από τα τέλη του 2019, αφού οι άνθρωποι μετακόμισαν σε περιοχές όπου ήθελαν να ζήσουν, αλλά όπου υπήρχε περιορισμένη προσφορά. Εάν οι εταιρείες αρχίσουν να αντιστρέφουν τις πολιτικές που επιτρέπουν στους εργαζόμενους να εργάζονται εξ αποστάσεως, η ζήτηση θα μπορούσε να επιβραδυνθεί σε πολλές αγορές κατοικιών.

Γήρανση πληθυσμών

Ορισμένοι αναλυτές είναι πιο απαισιόδοξοι για το πόσο τα δημογραφικά στοιχεία θα επηρεάσουν τη ζήτηση στις ΗΠΑ, οι οποίες το 2021 γνώρισαν τον χαμηλότερο ρυθμό αύξησης του πληθυσμού από την ίδρυση της χώρας. Ο Dennis McGill, διευθυντής έρευνας στη Zelman & Associates, της οποίας ο διευθύνων σύμβουλος Ivy Zelman προέβλεψε σωστά ότι οι τιμές των κατοικιών θα κορυφωθούν το 2005 είναι ένας από αυτούς. Οι Zelman και McGill λένε ότι επειδή οι ΗΠΑ γερνούν, ενώ το ποσοστό γονιμότητας μειώνεται και η μετανάστευση πέφτει, η τρέχουσα αγορά κατοικίας μπορεί να είναι ήδη υπερβολική.

Οι τάσεις του πληθυσμού των ΗΠΑ είναι παρόμοιες με αυτό που συνέβη στην Ιαπωνία πριν από δύο δεκαετίες, λένε οι Zelman και McGill. Στην Ιαπωνία, ο πληθυσμός άρχισε να συρρικνώνεται το 2011 και πέρυσι, η χώρα γνώρισε τη μεγαλύτερη πτώση που έχει καταγραφεί. Στις ΗΠΑ οι γεννήσεις ήταν κάτω από το ποσοστό που απαιτείται για να διατηρηθούν τα επίπεδα πληθυσμού στα ίδια επίπεδα απουσίας μετανάστευσης από το 2007. Η μετανάστευση επιβραδύνεται από το 2016. Η καθαρή διεθνής μετανάστευση πρόσθεσε μόλις 247.000 άτομα στον πληθυσμό των ΗΠΑ πέρυσι, λιγότερο από το ένα τέταρτο από αυτό που έκανε το 2015. Και οι πρώτοι baby boomers, που γεννήθηκαν μεταξύ 1946 και 1964, πρόκειται να κλείσουν τα 80, πράγμα που σημαίνει ότι θα αρχίσουν είτε να πεθαίνουν είτε να πουλούν τα σπίτια τους και να μειώσουν, κάτι που προσθέτει απόθεμα στην αγορά.

Οι οικοδόμοι των ΗΠΑ αντιμετώπισαν αυτές τις δημογραφικές αλλαγές διαφορετικά από τους Ιάπωνες κατασκευαστές, είπε ο McGill σε συνέντευξή του. Ακόμη και πριν ο πληθυσμός της Ιαπωνίας ισοπεδωθεί και στη συνέχεια αρχίσει να συρρικνώνεται, οι προγραμματιστές εκεί επιβράδυναν τον ρυθμό με τον οποίο κατασκεύαζαν κατοικίες. Στην Ιαπωνία, η κατασκευή νέων κατοικιών μειώθηκε από 14 εκατομμύρια μεταξύ 1990 και 2000, σε 11 εκατομμύρια μεταξύ 2000 και 2010 και μειώθηκε περαιτέρω σε 9,1 εκατομμύρια μεταξύ 2010 και 2020. Ενώ οι Ιάπωνες οικοδόμοι έλαβαν υπόψη τη μείωση του πληθυσμού κατά τον σχεδιασμό, ο McGill λέει ότι οι οικοδόμοι στις ΗΠΑ αγνοούν το. «Όλοι από την πλευρά της ανάπτυξης κοιτάζουν προς τα πίσω και λένε, «Λοιπόν, είχαμε πάντα ένα και μισό εκατομμύριο κατοικίες το χρόνο, οπότε θα πρέπει να επιστρέψουμε σε αυτό», αλλά αγνοούν εντελώς το γεγονός ότι τα δημογραφικά Η βάση είναι διαφορετική», λέει. «Έχουν πείσει τους εαυτούς τους ότι υπάρχει τεράστια έλλειψη προμήθειας».

Αγορές όπως η Νέα Υόρκη, το Λος Άντζελες, το Σικάγο, το Πίτσμπουργκ, το Ντιτρόιτ και το Κλίβελαντ σημείωσαν αύξηση πληθυσμού κάτω του μέσου όρου σε καθένα από τα τελευταία 11 χρόνια, λέει, υποδηλώνοντας ότι η ζήτηση θα μπορούσε να μειωθεί ακόμη περισσότερο σε αυτές τις περιοχές.

Σε εθνικό επίπεδο, ο ρυθμός δημιουργίας νοικοκυριών έχει επιβραδυνθεί εδώ και πολύ καιρό, κάτι που αντανακλά την επιβράδυνση του ποσοστού γεννήσεων, τη γήρανση του πληθυσμού και τη μεταγενέστερη ηλικία στην οποία οι άνθρωποι παντρεύονται και κάνουν παιδιά. (Ο σχηματισμός νοικοκυριών μετρά τόσο όταν οι άνθρωποι ενώνονται και ζουν σε ένα σπίτι, όσο και όταν οι άνθρωποι πεθαίνουν ή φεύγουν από ένα σπίτι.) Ενώ μεταξύ 1990 και 2000 σχηματίστηκαν 13,7 εκατομμύρια νέα νοικοκυριά, ο αριθμός αυτός μειώθηκε στα 9,5 εκατομμύρια μεταξύ 2010 και 2020.

Πτώση στις τιμές των κατοικιών

Ο ΜακΓκιλ λέει ότι οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να πέσουν μόλις το 2023, επειδή, όπως λέει, οι οικοδόμοι χτίζουν υπερβολικά με βάση τα δημογραφικά στοιχεία των ΗΠΑ. «Η έρευνά μας λέει ότι κάτι πολύ αρνητικό έρχεται», λέει.

Φυσικά, οι αλλαγές στη ζήτηση είναι όλα θέμα δημόσιας πολιτικής. Η Federal Reserve αύξησε τα επιτόκια, γεγονός που επιβράδυνε τη ζήτηση. Και οι ΗΠΑ σταμάτησαν να υποδέχονται πολλούς μετανάστες από το 2016, κάτι που επίσης παραβίασε τη ζήτηση. Αυτό θα μπορούσε να αλλάξει, εάν το Κογκρέσο εγκρίνει μια αλλαγή στους νόμους για τη μετανάστευση, αλλά ο Zelman πιστεύει ότι είναι απίθανο.

Το ποσοστό των Δημοκρατικών (83%) και των Ρεπουμπλικανών (38%) που συμφωνούν ότι οι μετανάστες ενισχύουν τη χώρα, σύμφωνα με Pew Research Centerβρίσκεται στο μεγαλύτερο κομματικό χάσμα τουλάχιστον από το 1944.

Ο McGill λέει ότι όποιος θέλει οι αξίες του σπιτιού να ανεβαίνουν αντί να πέφτουν θα πρέπει να υποστηρίξουν τη μετανάστευση. «Αν θέλετε να αναπτυχθεί η οικονομία σας, χρειάζεστε αύξηση πληθυσμού. Είναι τόσο απλό», είπε.

Περισσότερες ιστορίες που πρέπει να διαβάσετε από το TIME


Επικοινωνήστε μαζί μας στο letters@time.com.